El contrato de compraventa de un inmueble o vivienda es un acuerdo legal y jurídico en el que se pueden añadir las cláusulas que convengan, sin límite de número y sin que contravenga la normativa legal vigente, aunque cierto es que no existe un modelo estándar en el mercado inmobiliario.
De todas formas, distinguimos dos tipo de contrato: la promesa de compraventa y el contrato final de venta. Aquí tienes un ejemplo de documento de compraventa de vivienda:
- Descargar modelo de contrato de compraventa de inmueble (PDF)
- Descargar modelo de contrato de compraventa de inmueble (Word)
Pasos antes de firmar el contrato de compraventa de un inmueble
En Colombia, un primer formato que garantiza la ejecución del posterior contrato de compraventa de un inmueble es la promesa de compraventa que da constancia de que lo hablado entre comprador y vendedor se mantenga en el tiempo antes de las firmas contractuales.
Por eso, antes de la venta final de la vivienda, el contrato de promesa es indispensable para que el proceso de compra y venta resulte exitoso.
¿Qué es una promesa de compraventa de un inmueble?
El contrato de promesa de compraventa representa el compromiso fijado en un documento entre el vendedor y el comprador con el fin de asegurar la compra y venta de un inmueble.
Lo primero a destacar es que dicho contrato previo sirve para que el vendedor no pueda ofrecer el inmueble a otra persona, cambie el precio de la vivienda en el contrato de compraventa del inmueble o pueda modificar la fecha de entrega.
Todo ello, incluirá un adelanto de pago sobre el valor del inmueble, porcentaje conocido como arras (también se conoce como contrato de arras) que fijarán la garantía del mismo.
En resumen, sin un contrato de promesa antes de firmar el contrato final, cualquiera de las dos partes puede desistir de la compra o venta, añadir o quitar condiciones en las cláusulas poco favorecedoras y todo ello sin las consecuencias legales que de esto se derivaría. Por este motivo, es importante este documento.
Descargar modelo de promesa de compraventa (arras)
Este es el modelo simple de contrato de arras en PDF y para descargar en word en el que se estipula cantidad de adelanto a pagar en concepto de arras con el fin de garantizar la compraventa entre ambos interesados.
¿Cómo debe ser una promesa de compraventa de vivienda?
Para que este primer contrato de vivienda tenga validez en Colombia, la promesa de compraventa estará estructurada bajo lo que indica la ley.
Los requisitos que debe cumplir la promesa de contrato son:
- El documento de promesa de compraventa se hará constar por escrito.
- Comprador y vendedor, como firmantes deben cumplir con los requisitos para obligarse al contrato: mayor edad, legalmente capaces, consentido por ambas partes, recaerá sobre un inmueble licito y por una causa licita.
- El inmueble pactado coincide es un totalidad con el inmueble real. Quede bien definido por ejemplo: ubicación exacta, estado, certificaciones, metros cuadrados, delimitaciones y propiedades colindantes, número de cédula catastral, etc…
- El documento contiene el plazo en el que se dará la firma del contrato de venta final.
- La perfección del contrato, en caso necesario, necesitará solamente de la tradición del inmueble o cualquiera de las formalidades legales existentes para ello.
- Los términos del contrato de compraventa solamente aplican al inmueble mencionado en el documento.
- Toda cláusula que se añada o se cambie en el documento será pactado por comprador (promitente comprador) y vendedor (promitente vendedor). Es importante destacar que figure el pago de una cláusula penal.
- En la promesa no existe una cesión de derechos, sino que constituye un contrato en sí mismo a fin de llevar cabo correctamente el posterior contrato final de compraventa de la vivienda.
Con todo esto, se recomienda autenticar el contrato o promesa de compraventa ya que, aunque no es obligatorio, nos permitirá validar la autenticidad del documento e identificar al comprador y vendedor mediante la verificación de firmas. Además, la promesa adquirirá una mayor validez que si no se hubiera autenticado.
Una promesa de compraventa donde no figura la fecha, hora y la notaría en la que se firma la escritura será considerada como NULA.
Ejemplo de Promesa de Compraventa (PDF)
Este es un ejemplo de modelo de promesa de compraventa completo con ejemplos también de cláusulas y en el que los gastos de notaría para su registro se pagan al 50% entre comprador y vendedor, y que puedes descargar aquí.
¿Qué precio tiene una promesa de contrato de compraventa de un inmueble?
Para que la promesa adquiera la garantía necesaria se realiza siempre un adelanto del valor de la compraventa, que suele estar entre el 10% a 20% del valor del inmueble, pero dicho valor dependerá si se van a requerir abogados para la creación del documento, existirá o no reconocimiento de firmas y autenticación en una notaría, pues este trámite aumentará el valor.
El porcentaje de adelanto es lo que se denomina arras.
El precio del anticipo estará estipulado entre un rango del 10% al 20% sumado al valor para autenticar una promesa de compraventa en una notaría en Colombia que suele tener un precio aproximado de $1.800 – $2.000 COP más IVA.
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